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贵阳日报 杨贵兰 刘圆圆
近日，住房和城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》），这是继今年房地产市场出台“国四条”、“国十条”后，政府再次出台的有关楼市新政策的具体措施，《通知》既有新的强势举措直指楼市，也有对历年政策的强调重申，被喻为“史上最为严厉的房地产政策”。近日，记者就《通知》中的一些具体举措结合贵阳楼市现状进行了调查。
无预售证定金照收
准售房源信息不透明捂盘惜售玩“太极”网签合同更“霸气”
《通知》：未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
现状调查：该规定早在几年前就已经有明文规定，每年职能部门在整顿和规范房地产市场秩序的工作中都多次明确，没有取得预售许可证不得以各种形式收费，然而，贵阳楼市大多数项目仍然在没有取得预售许可证前以诚意金、订金等形式揽金，收取每个购房者定金之类的费用少则几千元，多则数万元，收取时间有的距离开盘半年、一年，早的甚至在开盘前几年就已经收取。特别在近期，一些经济适用房项目在开盘前向购房者收取3万元的订金，由于希望购买经济适用房的市民众多，个别项目收取购房者订金多达1000多户，金额高达几千万元。对开发商的违规行为，职能部门只能对一些接到投诉的项目下达整改通知和相应处罚，但是并未能对本地楼市这一普遍现象产生威慑作用，开发商这种违规“吸纳无息贷款”的行为依然在楼市盛行。
准售房源信息不透明
《通知》：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
现状调查：该要求在今年年初已有文件进行明确，但本地开发商按此执行的少之又少。开发商在取得商品房预售许可证后会根据楼市和公司自身情况确定开盘时间，如上周末两城区开盘的某楼盘，预售许可证的有效期为2010年3月5日至2012年8月30日，其在取得预售资格一个月后才开盘，而且该楼盘取得预售资格的房源有300余套，开盘当天仅拿出100余套进行销售。通常开发商没有开盘绝不可能将每套房屋的价格进行公开，开盘后能做到明码标价的楼盘屈指可数，基本上购房者问一套房屋的价格，售楼人员答复一套，将所有可售房源价格公开的楼盘少之又少。相当多的楼盘在销售中都以“挤牙膏”方式进行，房子好卖价格自然也越走越高，捂盘惜售的情况并不鲜见。
捂盘惜售玩“太极”
《通知》：加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
现状调查：虽然我市商品房销售已经全部实行网上签约，在网上可以清楚地看到每套房屋是否销售等详细情况，但往往购房者看中网上显示尚未销售的房屋到售楼部购买时，得到的答复却是已经售完，售楼人员会告诉购房者该房屋已经被订走，只是尚未签订合同。然而这些房屋是否真正已被预订，根本无从知晓，这种现实情况增加了职能部门的查处难度，开发商可以堂而皇之地大打“太极”。
网签合同更“霸气”
《通知》：商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
现状调查：我市商品房交易现已全部实行网上签约，使用的合同为示范文本，但是不少购房人反映，购买房屋时，连合同都没有看到一眼，手机就已经收到所购房屋合同已经签订、密码为多少的提示短信。售楼人员将打印出来的合同拿给购房者时，里面的条款均是对开发商有利的约定，即便购房者对面积误差的约定、出现纠纷时的处理方式、各自所负的违约责任有异议，希望协商修改，售楼人员多表示合同已经在网上签好，合同内容是公司模板，不得作任何修改，如购房者执意要修改就只有选择其它楼盘的房屋。以前签订纸质合同时，购房者对合同内容有不同看法，无论是否能够如愿修改，还有机会提出来，网签后，开发商的此种行为让购房者连提意见的机会都没有，合同根本不是双方意愿的真实体现，相比以前网签合同更加“霸气”。
预售证信息不公开
《通知》：房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。
现状调查：此条要求在以往很多法规、文件中都有提及，但实施情况并不尽如人意。在我市，鲜有楼盘规范地在销售现场将相关预售信息资料进行明示，甚至在不少楼盘内消费者根本看不到任何相关的预售信息。
现房销售绝迹
《通知》：鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
现状调查：多年前，贵阳楼市曾经有个别楼盘实行现房销售，一度成为楼市佳话，然而此后，再无任何楼盘做到现售，不仅不是现售，甚至没有取得预售资格就已经收取订金或首期款。据了解，个别楼盘在收取购房者数万元首期款后，经过几年时间，该项目连拆迁都尚未全部完成。
预售房源信息不明晰
《通知》：房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
现状调查：开发商预售商品房的情况如何、如何预售、价格多少、变动幅度等内容全部属于开发商的不透明内容，不到开盘之日工作人员告诉购房者的房价仅是一个起价或是均价，与购房者所购房屋的真正价格通常相差较远，住房能源消耗指标、节能措施等购房者更是无从知晓。
预售资金脱管
《通知》：商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
现状调查：我市对所有项目的预售资金均进行了监管，但仍然存在个别项目未经职能部门的核拨，在没有完善相关拨付手续的情况下，银行擅自将监管账户内的资金拨付给开发企业挪作他用，造成项目烂尾的情况。
实名制购房存猫腻
《通知》：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
现状调查：从本地情况来看，商品房售出后，在预售许可期限内，开发商可以申请撤销合同，并以其他人的名字进行销售。实行网上签约后，商品房预订的情况也可以在网上体现，但是实际操作中，开发商并没有将商品房的预订情况在网上进行操作，房屋预订情况只有开发企业自己知晓，购房人往往被“蒙在鼓里”。
手续不齐照样交房
通知：各地依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
现状调查：我市目前还没有商品住房交付使用条件的相关地方法规，商品房交付情况可以说千差万别，大多数项目可以提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，也有部分项目在未达到“通过多个部门的验收合格并备案”的条件下就实行交房，更有甚者工程验收未合格、消防未过交就交付使用，致使购房者在入住后，因相关手续不齐备而长期无法办理产权证。
房屋问题索赔难
《通知》：预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
现状调查：因房屋质量问题而产生的矛盾在房地产纠纷中属多发问题，在所有的房地产纠纷中所占比重较大。在房屋入住前发现质量问题，处理起来相对容易，在入住后方发现质量问题，往往由于开发商与施工方的相互推诿，导致房屋质量问题难以得到合理有效的解决。
编后：房地产“组合重拳”已非首次击出，实际上细读新一轮的房地产新政，不难发现，很多内容都是“老生常谈”，然而为何这些政策国家一而再，再而三的提出、强调，市场仍然“一意孤行”，根源性原因在于，政策的执行力仍有待考量。执行力来自地方管理职能部门，而房地产政策执行难问题具有相当的普遍性，是做“应景工作”还是“长期监管”，不仅关系到一个政策的落实效果，更关系千家万户的安居大事，不可忽视，不容忽视！
星期六, 04/09/2011 - 22:43 — 杨超